סכום המימון וההון העצמי הנדרש
לפי הוראות בנק ישראל, ניתן לקבל מימון משכנתא חדשה של עד 80% מערך הנכס. המשמעות היא שהרוכש נדרש להכין הון עצמי של לפחות 20% מערך הדירה.
לדוגמה, אם הדירה עולה 1,000,000 ש"ח, ניתן לקבל מימון של עד 800,000 ש"ח, והרוכש נדרש להכין 200,000 ש"ח הון עצמי.
ישנם מקרים מיוחדים שבהם ניתן לקבל מימון גבוה יותר:
- זוגות צעירים (מתחת לגיל 35) יכולים לקבל מימון של עד 90%
- צעירים רווקים (מתחת לגיל 35) יכולים לקבל מימון של עד 85%
- כשירים לדיור לשכירות יכולים לקבל מימון של עד 85%
סוגי מסלולי משכנתא
1. מסלול פריים משתנה
- ריבית המתבססת על ריבית הפריים הבנקאית
- הריבית משתנה בהתאם לשינויים במדיניות הבנק
- בדרך כלל הריבית הנמוכה ביותר
2. מסלול קבוע צמוד מדד
- ריבית קבועה לכל תקופת ההלוואה
- הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן
- מגן מפני אינפלציה
3. מסלול קבוע לא צמוד
- ריבית קבועה לכל תקופת ההלוואה
- הקרן לא צמודה למדד
- מתאים לאלה שמחפשים ודאות בתשלומים
4. מסלול בריבית משתנה לא צמוד
- ריבית משתנה בהתאם לשינויים בריבית הבנק
- הקרן לא צמודה למדד
- מתאים לתקופות של ריביות נמוכות
המלצות לתמהיל אופטימלי
לא קיימת נוסחה אחת שמתאימה לכל לקוח. התמהיל האופטימלי תלוי בגורמים הבאים:
פרופיל הלקוח:
- גיל הלקוח
- סוג ההכנסה (קבועה או משתנה)
- יכולת נשיאה בסיכון
- תחזית לגידול ההכנסה
מצב השוק:
- מגמת הריביות במשק
- תחזית האינפלציה
- המדיניות הפיננסית של הבנק
תהליך קבלת המשכנתא
שלב 1: הכנת מסמכים
- תלושי שכר לתקופה של 3 חודשים
- מסמכי הכנסה (עבור עצמאיים)
- אישורי חשבון בנק
- חוזה קנייה או הזמנה לרכישה
שלב 2: הגשת בקשה לאישור עקרוני
- הגשה לבנק או יועץ משכנתאות
- בדיקת כשירות הלקוח
- קבלת אישור עקרוני לסכום מסוים
שלב 3: בחירת תמהיל משכנתא
- הצגת אפשרויות המימון השונות
- בחירת תמהיל המתאים לצרכים
- תיאום תנאי הריבית
שלב 4: אישור סופי
- הגשת מסמכי הדירה
- שמאות הנכס
- אישור סופי לעסקה
עלויות נוספות שיש לקחת בחשבון
עלויות החזר המשכנתא
- דמי ניהול חשבון – כ-15 ש"ח לחודש
- עמלת עיבוד תשלום – כ-5 ש"ח לחודש
- ביטוח חיים – 0.1-0.3% מיתרת הקרן
- ביטוח מבנה – לפי ערך הנכס
עלויות חד-פעמיות
- פתיחת תיק – 400-800 ש"ח
- שמאות – 1,500-3,000 ש"ח
- עלויות משפטיות – 2,000-4,000 ש"ח
- עמלת יועץ – משתנה למרכיבי התיק
טיפים לקבלת תנאים מיטביים
1. השוואת הצעות
- פנייה למספר בנקים
- השוואת ריביות ועמלות
- בדיקת גמישות בתנאים
2. חיזוק הפרופיל הפיננסי
- הכנת הכנסות יציבות
- סדירות בחשבון הבנק
- הימנעות מחובות
3. עבודה עם יועץ משכנתאות
- ידע מקצועי ומעמיק
- קשרים עם הבנקים
- ייצוג מול הבנק
מתי כדאי לשקול מיחזור משכנתא?
לאחר קבלת המשכנתא, ישנם מצבים שבהם כדאי לשקול מיחזור:
ירידה בריביות בשוק – אם הריביות ירדו משמעותית מאז נטילת המשכנתא, שיפור בפרופיל הפיננסי – אם ההכנסות עלו או הפך הלקוח ללקוח פרמיום, תום תקופת ריבית קבועה – לפני מעבר לריבית משתנה גבוהה יותר, צמצום תקופת ההלוואה – להפחתת העלות הכוללת.
לסיכום, משכנתא חדשה היא החלטה פיננסית משמעותית הדורשת התכוננות מעמיקה ובחירה מושכלת. הבנת המסלולים השונים, התנאים הנדרשים והעלויות הכרוכות היא חיונית לקבלת התנאים הטובים ביותר.
בעידן של שינויים תכופים בשוק הפיננסי, חשוב לעבוד עם יועץ משכנתאות מקצועי שיכול להנחות אתכם לבחירה הנכונה, להשיג את התנאים הטובים ביותר ולהתאים את המשכנתא לצרכים הייחודיים שלכם.
במידה ואתם מעוניינים בליווי מקצועי לקבלת משכנתא חדשה, אמפל משכנתאות עומדת לרשותכם עם הידע, הניסיון והמקצועיות שיבטיחו לכם את התנאים הטובים ביותר בשוק.