מה זה מיחזור משכנתא?
מיחזור משכנתא הוא תהליך בנקאי שמאפשר לכם לשנות את תנאי המשכנתא באמצע החיים – של המשכנתא כמובן. במסגרת התהליך, משכנתא חדשה מועמדת בתנאים משופרים, שמשמשת לפירעון המשכנתא הקיימת. זהו למעשה "שדרוג" של המשכנתא הקיימת שלכם לתנאים שמתאימים יותר למציאות הנוכחית.
המיחזור יכול לכלול שינוי בתנאי הריבית, החלפת מסלולים, שינוי תקופת ההלוואה ובאופן כללי התאמה של המשכנתא לתנאי השוק העדכניים.
מתי כדאי למחזר משכנתא? המדריך המלא לזיהוי ההזדמנות
ישנם מספר מצבים שבהם מיחזור משכנתא יכול להיות משתלם במיוחד:
ירידה בריביות השוק
אם הריבית במשק ירדה באופן משמעותי מאז לקיחת המשכנתא המקורית, זהו הזמן המושלם לבחון מיחזור. למרות שהריביות בשנת 2025 אינן נמוכות מאוד, ישנה כדאיות מפתיעה למיחזור משכנתאות בתקופה זו – והסיבה העיקרית היא המרווח הנמוך.
המרווח הוא התוספת שהבנק גובה מעל עלות הגיוס הבסיסית – זו למעשה הפרמיה עבור הסיכון והרווח שהבנק מעוניין להפיק. כיום, בזכות התחרות המשמעותית בשוק המשכנתאות, המרווחים נמוכים באופן יחסי (למשל בשנת 2025 כ-0.6% במסלול משתנה לא צמוד) בהשוואה למרווחים שהיו נהוגים לפני מספר שנים (שעמדו על כ-3.2%).
שינוי במצב הכלכלי האישי
- עלייה בהכנסות: אם השכר עלה או קיבלתם סכום כסף גדול, ניתן לקצר את משך התשלומים ולחסוך סכומים ניכרים
- ירידה בהכנסות: במקרה של קושי בתקציב, מיחזור יכול להקטין את התשלומים החודשיים באמצעות פריסה על פני יותר שנים
רצון לשנות את הרכב המסלולים
אם המשכנתא שלכם מבוססת בעיקר על ריבית משתנה ואתם מעוניינים להגדיל את החלק הקבוע, או להיפך – מיחזור מאפשר לכם להתאים את התמהיל למצב הנוכחי.
מרווח גבוה במשכנתא הקיימת
אם יש לך משכנתא במסלול ריבית משתנה עם מרווח של 3.2%, כדאי לשקול מיחזור לאותו מסלול עם מרווח נמוך של 0.6% – כך, כאשר הריביות ירדו בעתיד, תרוויח פעמיים: גם מירידת העוגן וגם מהמרווח הנמוך יותר שקיבעת היום.
סוגי מיחזור משכנתא
מיחזור פנימי
מתבצע באותו בנק שבו נלקחה המשכנתא המקורית. היתרונות כוללים:
- תהליך פשוט ומהיר יותר
- עמלות מופחתות בהשוואה למיחזור חיצוני
- היכרות הבנק עם ההיסטוריה הפיננסית שלכם
- אין צורך בשמאות חדשה במרבית המקרים
מיחזור חיצוני
כולל מעבר לבנק אחר לצורך שיפור תנאי המשכנתא. בנקים מתחרים עשויים להציע תנאים אטרקטיביים כדי למשוך לקוחות חדשים, אך התהליך מורכב יותר ועשוי לכלול עמלות נוספות.
מיחזור חלקי
בנק ישראל מאפשר מיחזור מסלולים ספציפיים אל בנק אחר בצורה של משכנתא בדרגה שנייה – פתרון המאפשר למחזר רק את המסלולים הבעייתיים במשכנתא הקיימת.
עלויות מיחזור משכנתא – מה חשוב לדעת
לפני שמחליטים על מיחזור, חשוב להכיר את העלויות הכרוכות בתהליך:
עמלת פירעון מוקדם
זוהי בדרך כלל העלות הגדולה ביותר במיחזור. העמלה תלויה במסלולי המשכנתא הקיימים ובתקופה שנותרה לסיומם.
עלות פתיחת תיק חדש
ברגע שממחזרים משכנתא פותחים תיק חדש (כן, גם אם התיק רק ממוחזר באותו בנק), לרוב עלות העמלה היא רבע מגובה סכום המשכנתא המבוקשת. חשוב לדעת שעל עמלה זו ניתן לקבל הנחה אם תבקשו בצורה נכונה.
עלות שמאות
במיחזור חיצוני נדרשת שמאות חדשה לנכס, בעלות של 600-2,000 ש"ח בהתאם לגודל הנכס.
עדכון ביטוח
יש צורך בעדכון ביטוח המשכנתא בהתאם לתנאי ההלוואה החדשה.
תהליך מיחזור המשכנתא בפועל
שלב ראשון: בדיקת מצב קיים
- הוצאת דוח יתרות משכנתא מפורט
- בחינת התנאים הנוכחיים: ריביות, מסלולים, יתרות
- בדיקת עמלות פירעון מוקדם
שלב שני: סקר שוק
- השוואת התנאים הנוכחיים לאלו המוצעים היום
- קבלת הצעות ממספר בנקים
- חישוב כדאיות כלכלית
שלב שלישי: ביצוע המיחזור
- לקיחת משכנתא חדשה בתנאים משופרים
- פירעון המשכנתא הקיימת בעזרת המשכנתא החדשה
- תשלום עמלות פירעון מוקדם במידת הצורך
- התחלת תשלומים חודשיים לפי התנאים החדשים
היתרונות הכלכליים של מיחזור משכנתא
חיסכון בריביות
חיסכון שעשוי להגיע לעשרות אלפי שקלים לאורך זמן במיוחד אם מצליחים לקבל מרווח נמוך שנשאר קבוע לאורך כל חיי המשכנתא.
הקטנת החזר חודשי
פריסה של תשלומים על פני יותר שנים יכולה להפחית באופן משמעותי את ההחזר החודשי, גם אם העלות הכוללת של המשכנתא עשויה לעלות מעט.
גמישות בתמהיל המסלולים
אפשרות להתאים את התמהיל לתנאי השוק הנוכחיים ולהעדפות האישיות שלכם.
מיחזור משכנתא בשילוב איחוד הלוואות
מיחזור משכנתא בשילוב עם איחוד הלוואות יקרות מאפשר להקטין את ההחזרים החודשיים וכך תוכלו לחזור לישון שוב בלילה. במקום לקחת עוד הלוואה יקרה, ניתן למחזר את המשכנתא ולכלול בה את ההלוואות הקיימות.
איך בודקים כדאיות מיחזור?
הכלל הפשוט הוא שמיחזור המשכנתא משתלם רק אם הריביות ירדו בסכום של יותר מהסכום שתצטרכו לשלם עבור העמלה על הפירעון המוקדם.
לבדיקה מדויקת מומלץ:
- להוציא דוח יתרות עדכני
- לקבל הצעות מבנקים שונים
- לחשב את החיסכון הצפוי מול העלויות
- להיעזר ביועץ משכנתאות מקצועי
אמפל משכנתאות – מקצועיות ללא פשרות
באמפל משכנתאות אנו מבינים שמיחזור משכנתא הוא תהליך מורכב הדורש ידע מעמיק, ניסיון רב ויכולת משא ומתן עם הבנקים. הצוות המנוסה שלנו, שחלקו עבד כמנהלים במחלקות משכנתאות בבנקים השונים, מכיר את הטכניקות להשגת התנאים הטובים ביותר.
אנו מתמחים בזיהוי ההזדמנויות למיחזור, בדיקת כדאיות מדויקת, ובביצוע התהליך באופן מקצועי ויעיל. כי בסוף, המטרה היא לא רק לחסוך כסף – אלא לוודא שהמשכנתא שלכם מתאימה למציאות הפיננסית שלכם ומותאמת לצרכים העתידיים.
זכרו: אנחנו מציעים לכם לבדוק אם כדאי למחזר משכנתא כל מספר שנים באופן קבוע. מדובר במוצר דינמי שמשתנה כל הזמן. המשכנתא שלכם היא אחד הנכסים הפיננסיים החשובים ביותר – השקיעו בניהול נכון שלה.
המאמר הוכן על ידי אמפל משכנתאות – דוגלים במקצועיות חסרת פשרות. לייעוץ אישי ובדיקת כדאיות מיחזור פנו אלינו.