מה זה דירה להשקעה ללא הון עצמי?
דירה להשקעה ללא הון עצמי היא למעשה רכישת נכס נדל"ן שני (או שלישי) למטרת השקעה, כאשר המימון מתבצע כולו באמצעות הלוואות בנקאיות או חוץ בנקאיות, ללא השקעה של כספים עצמיים מצד הקונה.
המושג "ללא הון עצמי" אינו מדויק ב-100%, מכיוון שכמעט תמיד נדרשת השקעה מינימלית לכיסוי עלויות הרכישה (עורך דין, מס רכישה, שמאות וכו'), אבל המטרה היא לממן את מירב עלות הנכס באמצעות הלוואות.
איך זה בדיוק עובד?
השלב הראשון: ניתוח הנכס הקיים
אם יש לכם דירה בבעלות, זהו המפתח להשקעה בנכס נוסף. הנכס הקיים יכול לשמש כבטוחה למשכנתא לכל מטרה או כמקור להלוואה בשיעור של עד 80% מהשווי.
לדוגמה:
- שווי הדירה הקיימת: 1,500,000 ש"ח
- יתרת משכנתא על הנכס: 400,000 ש"ח
- סכום זמין להלוואה: 800,000 ש"ח (80% מהשווי פחות יתרת המשכנתא)
השלב השני: מימון הדירה החדשה
לרכישת דירה להשקעה ניתן לקבל מימון של עד 80% מערך הנכס החדש. כאשר משלבים את שני המקורות:
המימון המשולב:
- 80% מערך הדירה החדשה ממשכנתא להשקעה
- 20% הנותרים מהלוואה כנגד הנכס הקיים
מה הם התנאים לקבלת מימון כזה?
דרישות הכנסה
- יחס החזר חודשי: עד 50% מהכנסה משפחתית נטו
- יכולת החזר מוכחת: צריך להוכיח שהכנסה קבועה ויציבה
- דירוג אשראי טוב: ללא חובות פיגור משמעותיים
דרישות לנכס
- שמאות מוסמך: הנכס החדש חייב לעבור שמאות מקובלת על הבנק
- מיקום אטרקטיביי: נכסים במיקומים מבוקשים מקבלים אישור בקלות רבה יותר
- פוטנציאל השכרה: הבנק בוחן את פוטנציאל ההכנסה מהשכרת הנכס
האם יש דרכים נוספות?
משכנתא חוץ בנקאית
גופים חוץ בנקאיים יכולים לספק מימון של עד 85% מערך הנכס, אך בריבית גבוהה יותר. זה יכול להיות פתרון במקרים שבהם הבנקים מסרבים.
מימון משולב
שילוב של מספר מקורות מימון:
- משכנתא בנקאית רגילה
- משכנתא לכל מטרה
- הלוואה חוץ בנקאית
מה הן הסכנות והאתגרים?
סיכונים כספיים
- חשיפה גבוהה: מינוף גבוה אומר סיכון גבוה יותר
- עלויות מימון: ריביות על דירה להשקעה גבוהות יותר בכ-1.5%-4% מדירת מגורים
- התחייבות כפולה: חובה לשלם שני החזרים חודשיים
אתגרי השכרה
- תקופות ריק: אם הדירה לא מושכרת, אתם עדיין צריכים לשלם החזר
- שוכרים בעייתיים: נזקים לנכס או אי תשלום שכירות
- עלויות תחזוקה: תיקונים, שיפוצים ו-ועד בית
למה לבחור באמפל משכנתאות?
המומחיות שלנו
- ניסיון מוכח משנת 2014 בעסקאות מורכבות
- מנהלים לשעבר של מחלקות משכנתאות בבנקים – אנו מכירים את המערכת מבפנים
- גישה יצירתית – אנו חושבים מחוץ לקופסא ומוצאים פתרונות לא שגרתיים
איך אנחנו עוזרים
- ניתוח מקיף של המצב הכלכלי והנכסים הקיימים
- בניית אסטרטגיית מימון המותאמת אישית
- משא ומתן עם הבנקים להשגת התנאים הטובים ביותר
- ליווי מלא לאורך כל התהליך
המלצות מעשיות
לפני שמתחילים
- חשבו על התזרים החודשי – וודאו שאתם יכולים לעמוד בהחזרים גם בתקופות ריקות
- בדקו את השוק – השקעה בנדל"ן צריכה להיות מבוססת על ניתוח שוק יסודי
- התכוננו לעלויות נוספות – מס רכישה, עלויות עורך דין, שמאות
בחירת הנכס הנכון
- מיקום מיקום מיקום – העיקרון החשוב ביותר בנדל"ן
- פוטנציאל השכרה – בדקו מה המחיר הריאלי להשכרה באזור
- מצב הנכס – נכס הדורש שיפוץ כבד יכול להרוס את החישוב הכלכלי
לסיכום, רכישת דירה להשקעה ללא הון עצמי היא אפשרית, אך דורשת תכנון מדויק, מומחיות מקצועית וגישה יצירתית. באמפל משכנתאות אנו מתמחים בדיוק בסוג הזה של אתגרים – אנו לא מתפשרים ותמיד מוצאים דרך להשיג את המטרה.
הדבר החשוב ביותר הוא לא להתחיל לבד. שיחת ייעוץ מקצועית יכולה לחסוך לכם זמן, כסף וטעויות יקרות. אנו באמפל משכנתאות נשמח לבחון את המצב שלכם ולבנות עבורכם אסטרטגיית מימון מותאמת אישית.
זכרו – כל תיק זה מבחינתנו כאילו התיק שהיינו עושים ממש לעצמנו.
מעוניינים לבדוק את האפשרויות שלכם? צרו קשר עם מומחי אמפל משכנתאות לייעוץ מקצועי ואישי.