מה זה אומר "דירה שניה ללא הון עצמי"?
כאשר אנחנו מדברים על קניית דירה שניה ללא הון עצמי, אנחנו מתכוונים למימון מלא או כמעט מלא של הרכישה באמצעות משכנתא או הלוואה. זה אומר שהרוכש לא צריך להוציא מכיסו סכום גדול של כסף מזומן, אלא יכול לממן את הרכישה באמצעות מוצרים פיננסיים שונים.
איך זה אפשרי? האפשרויות הקיימות
1. משכנתא להשקעה
הבנקים מציעים משכנתא לרכישת דירה שניה למטרת השקעה, עם מימון של עד 80% מערך הנכס. משמעות הדבר היא שאם הדירה שאתם רוצים לרכוש שווה מיליון שקל, תוכלו לקבל משכנתא של עד 800,000 ש"ח. את יתר הסכום – 200,000 ש"ח – ניתן לממן באמצעות הלוואה לכל מטרה או מקורות אחרים.
2. הלוואה לכל מטרה על הנכס הראשון
אם יש לכם בבעלות נכס ראשון עם הון עצמי, תוכלו לקבל הלוואה לכל מטרה עליו. לפי הוראות בנק ישראל, ניתן לקבל עד 50% מימון מערך הנכס, כולל המשכנתא הקיימת. אם הנכס שלכם שווה 1.5 מיליון ש"ח ועליו יש משכנתא של 500,000 ש"ח, תוכלו לקבל הלוואה נוספת של עד 250,000 שקל.
3. שילוב של מספר מקורות מימון
האפשרות הטובה ביותר היא שילוב של מספר מקורות מימון:
- משכנתא להשקעה של עד 80% מערך הנכס החדש
- הלוואה לכל מטרה על הנכס הראשון
- אפשרות לגופים חוץ בנקאיים עם מימון של עד 85%
מה עולה משכנתא לדירה שניה?
חשוב לדעת שהעלויות של משכנתא לדירה שניה שונות ממשכנתא לרכישת דירה למגורים:
ריביות גבוהות יותר
משכנתא לדירה שניה יקרה ב-1.5% עד 4% יותר מאשר משכנתא לרכישת דירה למגורים. אם הריבית למגורים היא 4%, אזי הריבית להשקעה תהיה בין 5.5% ל-8%.
עלויות נוספות
- פתיחת תיק בנק
- שמאות הנכס
- עמלות וביטוחים
- עלויות משפטיות
תנאי הכשירות לקבלת מימון
יכולת פירעון
הבנקים יבדקו את יכולת הפירעון שלכם בקפדנות. הם יבחנו:
- הכנסות קבועות ויציבות תעסוקתית
- חובות קיימים
- התנהלות כלכלית תקינה
- פוטנציאל הכנסה מהנכס החדש (במידה ומדובר בהשקעה)
איכות הנכס
הבנק יבדוק את איכות הנכס שאתם רוצים לרכוש:
- מיקום הנכס
- מצב הנכס
- פוטנציאל השכרה
- שווי שוק
כיצד לבחור את האפשרות הטובה ביותר?
השוואת הצעות
ממליצים לפנות למספר בנקים ולהשוות הצעות. כל בנק יש לו קריטריונים שונים ותנאים שונים.
התאמה אישית
כל מקרה הוא ייחודי. מה שעובד עבור לקוח אחד, לא בהכרח יעבוד עבור אחר. חשוב לבדוק את כל האפשרויות ולבחור את המתאימה ביותר למצב הספציפי שלכם.
חישוב כדאיות
לפני שמחליטים על קניית דירה שניה, חשוב לבצע חישוב כדאיות מפורט:
- עלות המימון החודשית
- הכנסות משכירות צפויות
- עלויות תחזוקה ומיסים
- פוטנציאל עליית ערך
בנקים מול גופים חוץ בנקאיים
בנקים
- ריביות נמוכות יותר
- תנאי איכות גבוהים יותר
- תהליכי אישור מחמירים יותר
- מימון עד 80%
גופים חוץ בנקאיים
- ריביות גבוהות יותר
- גמישות רבה יותר
- מימון של עד 85%
- מתאים למקרים מורכבים
מלכודות שכדאי להימנע מהן
חישוב שגוי של יכולת פירעון
אחד הטעויות הנפוצות היא חישוב שגוי של יכולת הפירעון. חשוב לקחת בחשבון לא רק את ההכנסות הנוכחיות, אלא גם הוצאות עתידיות ואפשרות לירידה בהכנסות.
אי הבנה של התנאים
כל מוצר פיננסי יש לו תנאים מסוימים. חשוב להבין לעומק את התנאים לפני החתימה.
הזנחת עלויות נוספות
מלבד תשלומי המשכנתא, יש עלויות נוספות כמו ארנונה, ועד בית, ביטוחים, תחזוקה ועוד.
הכרחיות של ייעוץ מקצועי
קניית דירה שניה ללא הון עצמי היא תהליך מורכב שדורש ידע מקצועי עמוק. יועץ משכנתאות מנוסה יכול:
- להעריך את האפשרויות הזמינות
- לנהל משא ומתן עם הבנקים
- לבנות תמהיל מימון אופטימלי
- לחסוך לכם זמן וכסף
- להתמודד עם מצבים מורכבים
לסיכום, קניית דירה שניה ללא הון עצמי היא בהחלט אפשרית, אך דורשת תכנון מקצועי וידע מעמיק. המפתח להצלחה הוא:
- הבנת כל האפשרויות הזמינות
- חישוב כדאיות מדויק
- השוואת הצעות ממספר גופים
- ליווי מקצועי לאורך כל התהליך
זכרו – כל מקרה הוא ייחודי, ומה שעובד עבור אחד לא בהכרח יעבוד עבור אחר. חשוב לקבל ייעוץ מקצועי והתאמה אישית לצרכים הספציפיים שלכם. עם הכנה נכונה, ייעוץ מקצועי ותכנון מדויק, קניית דירה שניה ללא הון עצמי היא מטרה ישיגה שיכולה לשפר את המצב הכלכלי שלכם לטווח הארוך.
באמפל משכנתאות, אנחנו מתמחים בפתרונות יצירתיים ומותאמים אישית. לקבלת ייעוץ מקצועי ובדיקת האפשרויות הזמינות עבורכם, צרו איתנו קשר.